NDA・秘密保持契約
詳細情報を開示する前に、秘密保持を約束するための書類です。閉店予定や顧客対応に配慮しながら情報開示を進めやすくします。
居抜き譲渡の契約の注意点
居抜き譲渡の契約は
順番と条件整理が
重要です。
造作譲渡契約、貸主承諾、入居審査、賃貸借契約の再契約、解除条件など、居抜き譲渡で見落としやすい契約上の注意点を分かりやすく整理します。
居抜き譲渡は、造作譲渡契約だけで完結するとは限りません。 貸主・管理会社に確認すべき論点、買主の入居審査、賃貸借契約の再契約条件まで含めて順番を整えることで、売主・買主双方のトラブルを防ぎやすくなります。
初めて店舗譲渡・居抜き売却を検討する方にも分かりやすいように、必要書類、確認項目、解除条件、当社がサポートできる範囲を整理しました。
居抜き譲渡は、造作譲渡契約だけでは完結しません
売主と買主が譲渡条件に合意しても、それだけで店舗を引き継げるとは限りません。貸主承諾、管理会社確認、買主の入居審査、賃貸借契約の締結・再契約まで視野に入れて進めることが重要です。
貸主承諾・入居審査・賃貸借契約の確認が必要です
- 造作譲渡契約に合意しても、貸主・管理会社の承諾が必要になる場合があります。
- 買主側で入居審査が必要になり、業種・資金計画・保証会社の条件が確認される場合があります。
- 賃貸借契約を再契約する場合、賃料、保証金、契約期間、原状回復義務が変わることがあります。
契約の順番を誤ると、後戻りしにくくなります
先に造作譲渡契約だけを締結し、その後に賃貸借契約が成立しなかった場合、設備引き渡しや代金決済、解約時期の調整でトラブルが生じやすくなります。賃貸借契約が成立しない場合の解除条件を造作譲渡契約側で整理しておくことが重要です。
契約までに出てくる主な書類
居抜き譲渡・店舗譲渡では、情報開示から引き渡しまで複数の書類が関わります。何のための書類かを先に理解しておくと、やり取りが進めやすくなります。
情報開示同意・資料開示
店舗情報、設備情報、譲渡条件などを段階的に開示するために整理します。見学前後で開示範囲を分けることもあります。
譲受申込書
買主の希望条件を文書化し、売主が比較・検討しやすい形にするための書類です。金額だけでなく、時期や前提条件も整理します。
造作譲渡契約書
内装・設備・什器・造作などの譲渡条件を定める契約書です。譲渡対象、代金、引き渡し日、設備状態、解除条件が重要です。
賃貸借契約・再契約
買主が店舗を使用するために必要となる契約です。貸主・管理会社の審査や承諾、保証会社条件の確認が関係します。
引き渡し確認書
引き渡し時点の設備状態、残置物、鍵、備品、メーター確認などを整理するための書類です。実務上の行き違いを防ぎやすくします。
契約の進め方と順番
/inuki/flow/ が全体の進め方を整理するページであるのに対し、ここでは契約に関係する順番を中心に整理します。順番が見えると、どの段階で貸主・管理会社へ相談すべきかが分かりやすくなります。
- STEP 1
NDA締結
初期の秘密保持を整えます。
- STEP 2
詳細情報の開示
店舗情報・設備情報・譲渡条件を共有します。
- STEP 3
質疑応答・店舗見学
設備状態や現地条件を確認します。
- STEP 4
譲受申込書の提出
買主希望条件を文書化します。
- STEP 5
売主・買主の条件確認
金額・時期・前提条件を整理します。
- STEP 6
貸主・管理会社への相談
造作譲渡の可否や前提条件を確認します。
- STEP 7
買主の入居審査
業種、資金、保証会社条件などを確認します。
- STEP 8
賃貸借条件の確認
賃料、保証金、契約期間、原状回復義務を整理します。
- STEP 9
造作譲渡契約の締結
譲渡対象・代金・解除条件を明確にします。
- STEP 10
賃貸借契約の締結・再契約
買主が店舗を使用できる状態を整えます。
- STEP 11
引き渡し・譲渡代金決済
最終確認と引き渡しを行います。
先に造作譲渡契約だけを締結しないことが重要です
賃貸借契約が成立しなかった場合の取り扱いを整理せずに進めると、引き渡しや代金の扱いでトラブルになりやすくなります。契約の順番と解除条件を事前に整理しておきましょう。
造作譲渡契約で確認したい主な項目
造作譲渡契約では、「何を・いつ・どの状態で・どの条件で」引き継ぐのかを曖昧にしないことが重要です。特に賃貸借契約が成立しない場合の解除条件は、最重要項目として整理しておきたいポイントです。
チェックリスト
- 譲渡対象物の範囲内装、設備、什器、備品、看板、受付、マシン、施術ベッドなどを明確にします。
- 譲渡対象外のものリース品、所有権が不明なもの、個人所有物、引き継がない備品を整理します。
- 譲渡代金金額、支払時期、支払方法、条件変更時の扱いを確認します。
- 引き渡し日営業終了日、明け渡し日、買主の入居開始日との関係を整理します。
- 設備の状態故障、修繕履歴、現状有姿、保証の有無を確認します。
- 残置物残すもの、撤去するもの、処分費負担を明確にします。
- 原状回復義務売主・買主・貸主の間で、誰がどこまで負担するかを確認します。
- 賃貸借契約が成立しない場合の解除条件解除の可否、返金、引き渡し停止の条件などを事前に整理しておくことが重要です。
貸主・管理会社への確認は、早めの整理が重要です
居抜き譲渡は、売主と買主だけで進められるとは限りません。貸主・管理会社の承諾や、買主の入居審査、賃貸借契約の再契約条件が関係するため、早い段階で確認事項を整理することが重要です。
確認したいポイント
- そもそも造作譲渡が認められるか
- 買主の業種変更が可能か
- 看板変更が可能か
- 買主の入居審査が必要か
- 賃料・保証金・契約期間・保証会社などの条件が変わるか
- 原状回復義務は誰に残るか
- 売主の解約手続きと買主の新規契約のタイミング
- 賃貸借契約が成立しない場合の扱い
貸主承諾の要否や条件は物件ごとに異なるため、早めに確認事項をまとめておくと、後半で条件が大きく変わるリスクを抑えやすくなります。
売主・買主それぞれ、契約前に確認したいポイントがあります
居抜き譲渡では、同じ契約でも売主側と買主側で気にすべき内容が異なります。双方の視点で確認しておくと、引き渡し直前の認識違いを減らしやすくなります。
売主側の注意点
- 閉店日・解約予告日・引き渡し日の整合性
- 原状回復費と造作譲渡の関係
- 譲渡対象物の明確化
- リース品や残債の確認
- 従業員・会員・顧客情報を含める場合の扱い
- 貸主に相談するタイミング
買主側の注意点
- 設備が実際に使える状態か
- 修繕・買い替えが必要な設備はないか
- 賃貸借契約の条件が合うか
- 原状回復義務を引き継ぐ可能性
- 開業に必要な許認可・届出
- 営業開始日までのスケジュール
会員・顧客・売上などを引き継ぐ場合は、別整理が必要になることがあります
居抜き譲渡は、主に内装・設備・什器・造作などの譲渡を想定しています。一方で、会員や顧客、売上、屋号、スタッフ、営業権、予約システム、Webサイト・SNS、株式、契約関係などを引き継ぐ場合は、事業譲渡や株式譲渡として整理が必要になる場合があります。
別整理が必要になりやすい対象
- 会員
- 顧客
- 売上
- 屋号
- スタッフ
- 営業権
- 予約システム
- Webサイト・SNS
- 株式
- 契約関係
このような場合は、単なる造作・設備の譲渡ではなく、別途M&Aアドバイザリー契約へ移行する場合があります。どこまでを引き継ぐのかを早い段階で整理することが重要です。
対応できること・対応できないことを明確にしています
居抜き譲渡の実務では、進行整理と専門判断を切り分けて考えることが大切です。当社は情報整理・論点整理・実務の進め方の支援を行い、必要に応じて専門家確認をおすすめします。
当社がサポートできること
- 契約前の確認事項整理
- 貸主・管理会社に確認すべき事項の整理
- 造作譲渡契約書の標準ひな形提供
- 譲受申込書の整理
- 条件整理
- 賃貸借契約が成立しない場合の解除条件整理
- 必要に応じた専門家確認の推奨
- 契約進行上の論点整理
当社が対応できないこと
- 賃貸借契約の媒介
- 重要事項説明
- 貸主・管理会社との契約交渉
- 法務判断
- 税務判断
- 不動産上の専門判断
- 貸主承諾の保証
- 賃貸借契約成立の保証
対応できないことがあるのは、専門領域を明確にし、安心して進めていただくためです。必要に応じて、弁護士・税理士・不動産会社等の専門家確認をご案内します。
契約前後の確認事項も含めて、実務の流れを整理します
単なる物件紹介ではなく、情報整理・候補者対応・契約進行整理まで支援するのが当社の居抜き譲渡サービスです。契約の注意点とあわせて、実務の進め方を整えます。
初回相談
現在の状況や希望条件を確認します。
譲渡可能性の初期整理
店舗・設備・スケジュールの前提を整理します。
店舗情報の整理
面積、設備、契約条件、残置物などを確認します。
簡易案件シート作成
買主候補が把握しやすい形に情報を整理します。
買主候補探索
条件に合いそうな候補者へのご案内を支援します。
NDA締結の整理
秘密保持の前提を整えたうえで情報開示を進めます。
質疑応答整理
売主・買主双方の確認事項を整理します。
店舗見学調整
現地確認時の論点整理を行います。
譲受申込書の整理
買主希望条件を文書化し、比較しやすくします。
造作譲渡契約書の標準ひな形提供
実務上の整理に使える標準ひな形を提供します。
契約進行の整理
造作譲渡契約と賃貸借契約の順番を整理します。
貸主・管理会社への確認事項の整理
承諾や審査、再契約条件の確認項目を整理します。
料金体系
料金表記は以下で統一しています。無償譲渡・低額譲渡の場合も含めて、成約時の考え方を事前に確認しておくと安心です。
初回相談
無料
着手金
100,000円（税別）
成功報酬
譲渡価格の20％（税別）
最低成功報酬
500,000円（税別）
- 成功報酬が500,000円を下回る場合でも、最低成功報酬として500,000円（税別）が発生します。
- 無償譲渡・低額譲渡の場合でも、成約時は最低成功報酬の対象となります。
- 外部専門家費用、遠方出張費等の特別実費は、事前承諾を得た場合に別途ご負担いただきます。
契約前に、確認すべきポイントを整理しませんか？
居抜き譲渡では、譲渡対象や契約条件だけでなく、貸主承諾、入居審査、賃貸借契約の再契約、解除条件なども重要です。まずは現在の状況を整理するところからご相談ください。
詳しく知りたい方はこちら
売主向け・買主向けの詳細、サービス内容・料金、流れ、契約の注意点、FAQを下層ページで順次ご案内します。